Chủ Nhật, 3 tháng 11, 2019

Địa ốc loay hoay mua vốn, tiềm tàng nguy cơ bong bóng?

Thứ Tư, ngày 23/10/2019 13:00 PM (GMT+7)Khi nguồn đầu tư bị thắt chặt và lãi suất cao, doanh nghiệp buộc phải phải hạn giễu cợt hoạt động buôn bán để tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình hạn dè bỉu nguồn đầu tư đối với các ngành tiềm tàng rủi ro như chứng khoán, BĐS (BĐS), nguồn hỗ trợ tiêu dùng. Việc thực hiện lộ trình hạn chế nhạo nguồn đầu tư trong ngành nghề BĐS trước mắt tuy có gây sức ép lớn lên doanh nghiệp (DN) nhưng là sức ép lành mạnh, có tính hăng hái, buộc các chủ đầu tư phải kiếm tìm các vốn đầu tư khác thay thế nhằm sản xuất thị trường bền vững. Đua nhau mua vốn Trong bối cảnh nguồn vốn vay vào hoạt động mua bán BĐS tiếp diễn bị thu hẹp, các DN buôn bán bất động sản đã tìm đến nhiều kênh vận động vốn khác như chấp hành phát hành trái khoán, tìm đối tác nước ngoài… để giảm dựa vào tham gia ngân hàng. Điển hình có thể kể tới trong quý I, quý II-2019, Tổ chức kinh doanh CP Sản xuất bất động sản Phát Đạt phát triển 2.000 trái phiếu kỳ hạn một năm với lãi suất 14,45%/năm để tài trợ vốn cho công trình Nhơn Hội - Bình Định. Về kiếm tìm tài chính ngoại, có thể thấy việc đoàn kết với công ty đối tác Nhật Bản đã giúp Tổ chức kinh doanh BĐS Nam Long phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỉ lệ 50-50. Phổ quát “ông lớn” đua nhau tạo ra trái khoán lợi nhuận suất lôi cuốn để vận động vốn. Cụ thể như Công ti CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành 300 tỉ đồng trái phiếu lãi suất 12%/năm; Công ti CP Đầu cơ và kinh doanh nhà Khang Điền sản xuất 450 tỉ đồng, lợi nhuận suất 12%/năm; Văn Phú Invest phát hành 800 tỉ đồng trái khoán, lãi suất 12%/năm. Theo thống kê, tới cuối 04 tuần 8-2019, có tổng cộng 44/108 DN chào bán trái khoán và BĐS cũng là lực lượng DN có lãi suất cao nhất, nhàng nhàng lên tới 10%/năm. Thế nhưng các chuyên gia nghĩ là BĐS là ngành nghề buôn bán đòi hỏi vốn lớn và tiềm tàng rộng rãi rủi ro, lợi nhuận suất càng cao thì không may cũng càng lớn. Nhân tố đáng nói, tuy là hàng ngũ ngành phát hành trái khoán với khối lượng đứng thứ nhì hoạt động mua bán (sau nhóm nhà băng), lãi suất thú vị nhưng trái phiếu bất động sản lại… ế ẩm nhất với tỉ lệ ế hàng tới 23%. Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia vốn đầu tư, liệt kê bản chất cơ hội sản xuất trái phiếu chiến thắng vẫn nghiêng nhiều hơn về các DN đã niêm yết trên hoạt động mua bán chứng khoán. Hình như số lượng tổ chức kinh doanh BĐS chưa lên sàn hiện thời lại quá phổ biến. Địa ốc loay hoay tìm vốn, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng? - 1 Các chủ đầu tư phải chủ động sắm vốn đầu tư ngoài nguồn hỗ trợ để phát triển hoạt động mua bán bền vững. Ảnh: Q.HUY Chủ động túa van bong bóng bất động sản Ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nghĩ rằng hoạt động mua bán hiện bị giảm diện tích, nguồn cung công trình ít oi dẫn tới sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở; giá cả có khuynh hướng tăng do quy luật cung cầu (cung ít, cầu phổ quát). HoREA dẫn chứng từ năm 2018 diện tích thị trường giảm 34% so với năm 2017; quý I-2019, số lượng công trình được Sở Xây đắp phê duyệt giảm tới 67%. song song theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với cùng kỳ năm rồi. Thu ngân sách trong khoảng tiền dùng đất giảm khoảng 70%. Đương nhiên, HoREA đống ý chủ trương lịch trình hạn giễu cợt nguồn hỗ trợ vào bất động sản. Đối với DN, để chủ động tài chính, HoREA khuyến nghị một vài biện pháp như tăng vốn chủ chiếm hữu; biến đổi chiến thắng ty cũ kĩ phần chứng nhận niêm yết để có thể huy động tài chính trên thị trường chứng khoán; mở rộng liên doanh, liên kết trong và nước ngoài (tìm kiếm tài chính FDI), tăng thêm giá trị BĐS; đảm bảo bình an pháp lý, vốn đầu tư, nội bộ DN... Về việc ngân hàng liên tiếp siết dòng tiền tham gia lĩnh vực này, ông Nguyễn Trí Hiếu cho nhân thức trái phiếu là cơ chế đi mượn khác với vay ngân hàng. Khi mượn thông thường, nhà băng sẽ thẩm định các lên tiếng vốn đầu tư và quyết định có cho vay hay không. Ngoài ra đó, sản xuất trái khoán là qua dân chúng, tạo ra cá biệt sẽ có độ rủi ro rất cao vì không qua đánh giá. Chính bởi vậy, Nhà băng Nhà nước cảnh giác các nhà băng khi mua trái khoán BĐS là hợp lý, điều này sẽ ngăn được bong bóng bất động sản có thể bùng nổ. Để phẳng phiu hoạt động mua bán, ông Hiếu nghĩ rằng cần phân loại nguồn đầu tư, bởi bây chừ nguồn đầu tư cho mượn mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà theo luật pháp của Ngân hàng Nhà nước vẫn thuộc loại cho vay tư nhân, tiêu dùng. Do đó, con số cho vay hiện tại chưa thể hiện vừa đủ để xác định rõ những rủi ro của nguồn đầu tư bất động sản. Phải khiến cho rõ các tham số ấy thì mới kiểm soát được dòng vốn đổ vào lĩnh vực này. “Chỉ nên siết vốn chảy vào thị phần đất nền, căn hộ cao cấp. Còn ở phân khúc trung và thấp cấp thì không nên vì nó dịch vụ cho phân khúc bình dân đang có ý định lớn về nhà ở đích thực. Cần thường xuyên rà soát, bình chọn và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, điều kiện tài chính của khách hàng, khoản nguồn đầu tư và của cải đảm bảo để có giải pháp giải quyết phù hợp” - ông Hiếu góp ý. Theo pháp luật, khi thi hành công trình chủ đầu tư phải có vốn chủ chiếm hữu 15%-20%, 80%-85%, còn lại chủ quản phụ thuộc tài chính nguồn hỗ trợ nhà băng và vận động trong khoảng đối tượng mua hàng. Tại vài tổ quốc, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung ứng vốn chính cho hoạt động mua bán BĐS trong khi nước ta thì DN lại quá phụ thuộc tham gia vốn mượn tín dụng.  Thị trường nhà ở cuối năm: Căn hộ giá rẻ vẫn khan hiếm Đánh giá về thị trường bất động sản trong thời điểm cuối năm, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động...
Xem thêm: dat nen

0 nhận xét:

Đăng nhận xét